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Valorização imobiliária 24 de fevereiro de 2015

Em 2014, a valorização dos imóveis caiu praticamente pela metade no Brasil. O Índice FipeZap Ampliado, que acompanha o preço dos imóveis em 20 cidades brasileiras – e que fechou 2013 com alta de 13,74%, encerrou 2014 com alta de 6,70%. Essa é a menor variação anual registrada pelo indicador. Considerando-se a expectativa para o IPCA de 6,4% – apurada pelo boletim Focus, do Banco Central (BC) –, pode-se dizer que os preços dos imóveis ficaram praticamente estáveis em termos reais no ano passado, com alta de apenas 0,3%. O índice é elaborado pela parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e a Zap Imóveis.

De acordo com o indicador, Goiânia foi a cidade avaliada com a maior alta registrada, praticamente o dobro da média nacional: 12,72%. A Capital foi seguida por Vitória (ES), que registrou alta de 11,79%, e Campinas (SP), com alta de 10,68%. Os elaboradores do levantamento destacam, porém, que em dezembro apenas quatro das 20 cidades pesquisadas registraram variação mensal acima da inflação de 0,75% esperada para o mês. Ou seja: apesar da variação anual apontar estabilidade, os preços dos imóveis chegaram ao final do ano com aumento em ritmo menor do que os demais preços da economia.

Ainda, segundo os dados do Índice FipeZap, o m² médio, das 20 cidades pesquisadas, encerrou 2014, valendo R$ 7.537. E, mesmo que tenha apresentado a maior alta do ano, Goiânia ainda é uma das cidades com o metro quadrado mais barato do Brasil: R$ 4.056. Dentre as cidades analisadas pelo levantamento, Goiânia só superou Contagem (MG), com o m² valendo R$ 3.386. A cidade com o m² mais caro no ano passado continuou sendo o Rio de Janeiro (R$ 10.893), seguida por São Paulo (R$ 8.351) e Brasília (R$ 8.143), que foi a única cidade avaliada a apresentar variação negativa em 2014, registrando variação de -0,35%.

Impactos

Para o presidente do Sindicato da Habitação do Estado de Goiás (Secovi-GO) e um dos integrantes do Fórum Goiano de Habitação, Ioav Blanche, Goiânia teve a maior alta registrada em 2014 e permanece com o segundo metro quadrado mais barato do País porque o m² goiano tem uma base menor que de outros Estados. “Hoje, um grande fator que nos auxilia e que também contribui para que isso ocorra é o custo da mão de obra, que é menor”, explica. Blanche ainda destaca o bom momento econômico de Goiás. “A economia goiana continua em crescimento em relação aos outros Estados brasileiros, mesmo com o aumento da inflação.”

Ainda de acordo com o presidente do Secovi, o baixo preço do metro quadrado da Capital seria um estímulo para investimentos no mercado. “Quando você olha outros Estados, em comparação a Goiânia, é visível o quanto a cidade cresceu ao longo dos últimos anos. O crescimento da Capital e a oportunidade das pessoas obterem a sua própria moradia são alguns dos fatores primordiais na busca por um imóvel, e, consequentemente, mais e mais pessoas vão investir no mercado”, afirma. Sobre a expectativa para 2015, Blanche afirma que tudo depende do mercado financeiro, mas aposta em uma manutenção da taxa de juros do financiamento para a construção civil e em resultados melhores no que se refere a lançamentos. “Mas o mercado, acredito, se manterá praticamente estável, com pequena melhora.”

Contestação

Oscar Hugo Monteiro Guimarães, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Goiás (Creci-GO), questiona a metodologia utilizada para a elaboração do Índice FipeZap. Para ele, a pesquisa parece desconsiderar diversos fatores que são de suma importância para a comparação de preços entre cidades. “A gente vê que o valor do FipeZap está um pouco abaixo da realidade observada por nós.” Como aponta Guimarães, o levantamento do Creci-GO, de janeiro a outubro de 2014, já demonstra valorização de 9,24%. Em outubro do ano passado, de acordo com os dados do Departamento de Prospecção e Análise do Mercado Imobiliário do Creci-GO (Depami), o valor médio do metro quadrado de Goiânia era de R$ 4.767,70. “Nossos valores estão maiores”, reforça Guimarães.

Para o presidente do Creci-GO, a diferença de valores deve ser resultado da diferença de metodologias usadas pelos dois levantamentos. O Índice FipeZap utiliza como fonte de dados os anúncios de venda ou locação de apartamentos prontos cadastrados em diversos sites, sendo a mais relevante em termos de abrangência e tamanho a do Zap Imóveis. Diariamente, todos os anúncios disponíveis para consulta pública no site Zap Imóveis e nos demais 13 classificados online são coletados e armazenados. Ao final do mês, os anúncios são organizados em uma base de dados única.

Já no levantamento do Depami, foram considerados os valores à vista das unidades de lançamentos imobiliários prontos ou em construção com unidades de primeira venda, sem uso, ou fruto de distrato – desde que não tenham sido ocupadas. “A análise do Creci é feita em cima da tabela de venda fornecida pelas imobiliárias e construtoras de todos os empreendimentos do mercado”, explica Guimarães. O presidente ainda destaca que, em uma análise, até o andar do imóvel avaliado pode influenciar no resultado.

Com o fechamento de 2014 ainda em andamento, Oscar Hugo acredita que a valorização do metro quadrado em Goiânia deve ficar entre 10% e 11% para 2014. Esta porcentagem seria menor do que a valorização observada pelo Índice FipeZap, mas o valor final do metro quadrado seria maior do que o constatado pelo levantamento da Zap Imóveis.

Diferenças

“Por que é mais caro o metro quadrado em São Paulo? Porque lá tudo é mais caro”, resume Oscar Hugo. De acordo com o presidente do Creci-GO, o valor do metro quadrado depende de diversos fatores, entre eles, o turismo e a indústria. “São Paulo é um eixo turístico e comercial. Agora, o que a cidade de Goiânia tem de turismo? Ela não oferece muito para o turista, como Caldas Novas, por exemplo”, compara Guimarães. De acordo com ele, o metro quadrado na cidade das águas quentes pode ser mais caro do que o de Goiânia exatamente pelo turismo. De acordo com Guimarães, o preço da mão de obra e até o custo de vida também são fatores determinantes para o preço do metro quadrado.

Mercado goiano

Para o presidente do Creci-GO, o mercado imobiliário goiano está “normal”. Oscar Hugo explica que houve um boom relacionado à oferta de financiamentos, que facilitam a compra de imóveis, mas que a atual situação do mercado é estável. “Quando tem financiamento, se vende. Agora, quando não tem, fica mais difícil. Quem vai parcelar? São as construtoras, que vão financiar em até, no máximo, 60 ou 70 meses, ao passo que os agentes financeiros dividem em até 240 meses.” Para 2015, Guimarães não prevê um novo aquecimento. “A não ser que o governo solte dinheiro para os agentes financeiros; libere verba para a Caixa Econômica e para o Banco do Brasil – que representam mais de 70% dos financiamentos –, o mercado deve se manter normal; com a sua valorização normal, da correção inflacionária.”

Ainda de acordo com Oscar Hugo, Goiás está crescendo e isso resulta em novos investimentos também no mercado imobiliário do Estado. Segundo o presidente do Creci-GO, esse crescimento de Goiás “vai provocar compras de imóveis, porque a maioria desses grandes empresários atraídos para o Estado, residem em Goiânia – e até o interior está tendo um crescimento muito grande do mercado imobiliário.” Para Guimarães, o processo de ascensão econômica de Goiás influencia diretamente no desenvolvimento do mercado imobiliário do Estado.

Fonte: DM

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